中基协:积极探索公募REITs实施路径和落实方案

文章来源:圆圆abs研究


2019113日,中国基金业协会微信公众号发表文章《中国证券投资基金业协会2018年度18项重点工作之REITs 养老金 税制”》中提到:积极探索公募REITs实施路径和落实方案。


一是组织安排全国政协委员对REITs业务的专项调研活动,邀请资产证券化专业委员会委员机构召开专题座谈会,就如何促进资产证券化业务健康发展、进一步服务实体经济以及推出REITs的法律路径等问题形成调研报告上报国务院。


二是积极与美国REITs协会、亚太REITs协会建立长期联系;三是组织研讨海外REITs经验助力我国长租市场发展;四是参加证监会与住建部关于落实与推进住房租赁资产证券化和REITs工作会议,提出相关建议;五是对REITs税收问题作专题研究,探讨实现REITs税收中性的可行路径。



中国证券投资基金业协会在北京召开“类REITs业务专题研讨会”:在我国尚未正式出台公募REITs制度的时期,借鉴REITs的核心理念,探索开展类REITs业务,已成为我国资产证券化业务的重要组成部分



2018123日,中国证券投资基金业协会(以下简称“协会”)在北京召开“类REITs业务专题研讨会”,资产证券化专业委员会委员代表及专家顾问共计20余人参加会议。研讨会由陈春艳副秘书长主持,证监会债券部蔡建春主任和协会党委书记、会长洪磊出席会议并讲话,证监会债券部、机构部相关人员参加会议。


目前国内类REITs业务的实践做法主要是在资产证券化业务框架下,构造出基于存量房地产的具有稳定现金流的基础资产,设立发行资产支持专项计划,而私募基金作为持有项目公司权益的载体,是类REITs产品交易结构设计和重组的焦点所在。当前产品设计中普遍采用私募基金构建“股+债”结构实现资产支持专项计划对底层标的物业的控制。委员代表认为,在我国尚未正式出台公募REITs制度的时期,借鉴REITs的核心理念,探索开展类REITs业务,已成为我国资产证券化业务的重要组成部分,有利于促进房地产市场的健康发展,促进盘活存量资产,支持房地产企业降低杠杆率,是资本市场和资产管理行业服务实体经济的重要手段。


会议指出,十九大报告中明确要贯彻新发展理念,建设现代化经济体系,着力加快建设包含现代金融在内协同发展的产业体系。资产证券化等直接融资工具以及私募基金业务作为现代金融的重要内容,将迎来发展的重大契机


近期协会发布的《私募投资基金备案须知》明确了私募投资基金的范围,正本清源,强调私募投资基金是一种由基金和投资者承担风险,并通过主动风险管理,获取风险性投资收益的投资活动。私募基金财产债务由私募基金财产本身承担,投资者以其出资为限,分享投资收益和承担风险。私募基金的投资不应是借贷活动。


《备案须知》重申了资管业务要回归本源,私募基金要恪守本质,明确私募基金业务与经营性借贷业务有本质区别,私募基金不能搞“名基实贷”业务,不能成为影子银行的变种。在私募基金募集端,特别强调“卖者尽责,买者自负”,管理人要向合格投资者充分进行包括流动性、关联交易、单一项目等特殊风险在内的各类风险揭示,投资者应当购买与其风险识别能力和承担能力相匹配的私募基金,在投资前要按照《私募投资基金风险揭示书内容与格式指引》在私募基金风险揭示书的“投资者声明”所列13类签字项逐项签字。在私募基金投资端,私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业,形成权益资本。符合上述要求和《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案


与会行业机构一致表示,在证监会指导下,一定要认真贯彻学习十九大报告,深刻挖掘“现代金融”的内涵与外延,加快间接融资向直接融资转型,正本清源,回归资管业务本源,着力推动私募基金与类REITs业务规范健康发展。


中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊指出:REITs是经济结构调整的新型重要工具,发展REITs也是资本市场供给侧改革的重要内容


2018613日,2018第二届陆家嘴资产证券化论坛在上海召开,中国证券投资基金业协会(以下简称协会)党委书记、会长洪磊参加会议并发表致辞。


洪磊会长指出,十八大以来,创新、协调、绿色、开放、共享成为经济发展主旋律,经济结构、投资结构迎来根本性变革。REITs集合社会资金,通过持有具有稳定现金流的优质不动产,为低风险偏好投资者提供分红型产品。同时,通过REITs的证券化过程,为开发型企业提供了资金退出机制,从而为新的项目开发提供了资本金。因此,REITs是经济结构调整的新型重要工具,发展REITs也是资本市场供给侧改革的重要内容



洪磊会长指出,我国REITs面临基础资产信用不独立,无法摆脱“刚性兑付”;制度环境滞后,缺少统一的市场化运作环境;缺少综合性行业税制安排;资产持有成本和资金成本过高,权益型投资回报率不足等问题。应当从以下几方面探索推动REITs的发展。一是比照CDR做法,先行制定REITs管理办法。二是坚持回归本源,打破刚性兑付,加强管理人和投资者教育。三是加快税制综合改革试点,在直接投融资领域取消流转税,建立以企业和个人所得税为主的直接税制,在REITs层面实现税收穿透。


洪磊会长表示,鉴于私募基金投资范围由投资基金合同约定,协会将进一步明确私募REITs产品的备案标准,提高备案效率。私募REITs产品应当满足以下基本条件:一是以有真实现金流的项目为投资标的;二是封闭运行,确保基础资产权益的真实转移和法律隔离;三是基础资产只能初次证券化,不再衍生新的证券;四是原始权益人变现的资金投向应符合国家产业政策。协会将积极协调市场各方力量认真研究,推动REITs健康发展,更好地服务于经济社会发展大局。


截止到20185月底,在证券投资基金业协会登记备案的达到1.89万亿元,但是我国仍没有出现真正的REITs产品,仅有准REITs或类REITs产品。推动REITs发展,应从以下四个方面着手:


一是在证券法体制下,明确与REITs份额相关的权利义务关系,为各类市场参与者提供行为基准,包括统一的登记制度、信息披露制度、交易制度以及监督执法等。在证券法修订完成前,由国务院批准授权中国证监会出台专门的REITs管理办法,允许不动产证券化产品和REITs在交易所挂牌获得公开发行


二是坚持回归本源,打破刚性兑付。加强管理人和投资人教育,以股权的方式持有基础资产,份额化投资和专业化管理运营是REITs的根本,管理人和投资人都要清楚地认识REITs的本源,理解REITs的运作逻辑,根据自身风险与能力特征,合理参与REITs


三是加快税制综合改革试点,探索资本市场直接税的体系。从以间接税为主转向以直接税为主,应当是我国税制改革的重要方向。与其他金融业态相比,REITs刚刚起步,体量小,但与实体经济密切相关,是增量改革的重要突破口,适宜开展综合税制改革试点。


四是在核心城市推动先行先试。可以考虑在持有成本相对低,租金、租赁需求和租赁收益相对较高的城市或地区进行经济、金融、财税综合改革试点,例如可以在雄安新区探索PPPREITs的投融资改革,以REITs作为PPP项目成熟后的承接资金,为PPP项目原始资本金退出提供便利,与之相配套,建立以企业和个人所得税为主的直接税综合税制改革。



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